Comment analyser le rendement d’une propriété à revenus

Investir dans une propriété à revenus peut être une excellente stratégie pour générer des revenus passifs, bâtir un patrimoine et profiter de la croissance du marché immobilier. Mais pour qu’un investissement soit rentable, il ne suffit pas d’acheter un immeuble bien situé : il faut savoir analyser le rendement de manière rigoureuse et éclairée.

Voici un guide pratique pour comprendre les indicateurs clés à considérer avant d’acheter une propriété à revenus au Québec.

1. Le revenu brut annuel

La première étape est de calculer le revenu locatif annuel brut, c’est-à-dire la somme totale des loyers perçus sur une année, sans tenir compte des dépenses.

Exemple : Si vous avez un triplex avec trois logements loués 1 200 $/mois chacun, le revenu brut annuel sera de 1 200 x 3 x 12 = 43 200 $.

C’est la base sur laquelle seront appliquées les analyses suivantes.

2. Le ratio de capitalisation (taux de cap)

Le taux de capitalisation est l’un des indicateurs les plus utilisés pour comparer des immeubles à revenus. Il correspond au revenu net d’exploitation (RNE) divisé par le prix d’achat.

Formule : Taux de capitalisation = Revenu net / Prix d’achat

Le revenu net est obtenu après avoir soustrait toutes les dépenses (taxes, assurances, entretien, gestion, etc.) du revenu brut.

Exemple :

Revenu net : 28 000 $

Prix d’achat : 560 000 $

Taux de cap = 28 000 / 560 000 = 5 %

Un bon taux dépend du marché, mais on considère généralement qu’un taux entre 4 % et 6 % est raisonnable dans un marché urbain stable comme Montréal.

3. Le multiplicateur de revenu brut (MRB)

Le MRB permet d’évaluer rapidement si un immeuble est cher ou non en fonction de ses revenus.

Formule : MRB = Prix d’achat / Revenu brut annuel

Exemple :

Prix d’achat : 600 000 $

Revenu brut : 50 000 $

MRB = 600 000 / 50 000 = 12

Plus le MRB est bas, plus l’immeuble est rentable à court terme. Un MRB de 10 ou moins est souvent considéré comme intéressant.

4. Le cashflow (flux de trésorerie)

C’est l’argent qui vous reste dans les poches après avoir payé toutes vos dépenses, y compris l’hypothèque. Ce montant peut être positif (rentable) ou négatif (déficitaire).

Formule : Cashflow = Revenu net - Paiements hypothécaires

Un cashflow positif signifie que l’immeuble se paie tout seul et vous génère un profit mensuel, même minime.

5. Le retour sur mise de fonds (cash-on-cash return)

Pour les investisseurs, le retour sur mise de fonds est un excellent indicateur du rendement réel de l’argent investi.

Formule : Rendement = Cashflow annuel / Mise de fonds

Exemple : Cashflow annuel : 5 000 $

Mise de fonds : 100 000 $

Rendement = 5 000 / 100 000 = 5 %

C’est un outil utile pour comparer plusieurs propriétés ou placements alternatifs (ex. : REER, CELI).

6. Utilisez les bons outils sur Vendre.ca

Pour faciliter l’analyse d’un immeuble à revenus, Vendre.ca met à votre disposition le Mode Investisseur, une fonctionnalité unique qui vous permet de :

En quelques clics, vous accédez à une vue claire, stratégique et utile pour vos décisions d’investissement.

En conclusion

Analyser le rendement d’une propriété à revenus, ce n’est pas sorcier — mais c’est essentiel. En maîtrisant les bons indicateurs (taux de cap, MRB, cashflow, rendement sur mise de fonds), vous augmentez vos chances de faire un investissement rentable et durable.