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Maison, immeuble commercial ou locatif : que vaut vraiment l’évaluation municipale ?

Published: Wednesday, September 3rd, 2025

Maison, immeuble commercial ou locatif : que vaut vraiment l’évaluation municipale ?

Qu’est-ce que l’évaluation municipale ?

L’évaluation municipale est la valeur qu’une municipalité attribue à une propriété résidentielle, commerciale ou à revenus. Elle sert principalement de base au calcul des taxes foncières et est révisée généralement tous les trois ans par des évaluateurs mandatés.

Contrairement au prix du marché, cette valeur n’est pas forcément le reflet exact du prix auquel une propriété pourrait se vendre aujourd’hui. Elle est plutôt conçue pour assurer une équité fiscale entre les propriétaires.

Comment est-elle calculée ?

Les évaluateurs tiennent compte de plusieurs critères :

  • La superficie et l’emplacement du terrain

  • Les caractéristiques du bâtiment : dimensions, nombre de pièces, matériaux, rénovations

  • L’usage de la propriété : maison, commerce, immeuble locatif, mixte

  • Les ventes comparables dans le secteur, ajustées selon les particularités de chaque immeuble

    • Ces données permettent d’établir une valeur uniforme inscrite au rôle d’évaluation.

    Évaluation municipale vs prix du marché

  • Prix du marché : c’est le montant qu’un acheteur est prêt à payer selon l’offre et la demande actuelles.

  • Évaluation municipale : une valeur administrative, parfois inférieure ou supérieure au prix réel selon la date de la dernière révision et la dynamique du marché.

    • Dans les marchés en forte croissance, les propriétés se vendent souvent bien au-dessus de leur évaluation municipale.

    Pourquoi est-ce important ?

    Taxes foncières : le montant de vos taxes est directement lié à cette valeur.

    Transactions immobilières : l’évaluation sert de point de repère, mais ne remplace pas une estimation de la valeur marchande.

    Financement : les banques privilégient les évaluations professionnelles ou les comparables du marché plutôt que l’évaluation municipale.

    Immeubles commerciaux et à revenus

    Pour ce type de propriété, d’autres facteurs sont considérés :

  • Les loyers perçus et revenus générés

  • Le taux d’occupation et de vacance

  • Les dépenses d’exploitation (taxes, entretien, assurances)

    • Cela permet de mieux refléter la valeur économique de l’immeuble, en plus de ses caractéristiques physiques.

    Conclusion

    L’évaluation municipale est un outil utile pour comprendre la fiscalité et situer une propriété dans son marché. Toutefois, elle ne doit pas être confondue avec la valeur marchande réelle. Pour vendre, acheter ou investir, il est préférable de comparer cette donnée à une évaluation professionnelle et aux tendances actuelles du marché.

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